Questions fréquentes

Pourquoi le prix d’une part sociale est-il fixé à 500 euros ?

La raison principale est de limiter le nombre potentiel d’associés, du fait que le montant total du capital à rassembler est élévé. Pour une acquisition à hauteur de 420 000 euros et donc 840 parts, la SCI pourrait comporter au maximum 840 souscripteurs, ce qui est déjà beaucoup. Réduire le prix des parts augmenterait ce chiffre et rendrait plus compliqué la gestion de la SCI, où chaque année une assemblée générale rassemble tous les associés ou leur procuration.

Dans les faits, de nombreuses personnes souscrivent d’ores-et-déjà plusieurs parts à la fois, ce qui réduit encore le nombre final d’associés.

Ce prix élevé d’une part sociale nous amène à rappeler qu’il s’agit bien d’un placement, que l’argent investi est épargné, et peut être récupéré au bout d’un certain temps (5 ans pour la première échéance).

Y a-t-il des avantages économiques ou fiscaux à acheter des parts sociales de SCI ?

La souscription n’ouvre pas droit à des abattements fiscaux, puisqu’il s’agit d’acquérir directement une part d’un bien immobilier.

Tous les ans, la SCI percevra un loyer venant du Groupement Agricole d’Exploitation en Commun. Ce loyer, fixé selon un barême préfectoral, couvrira largement toutes les charges de fonctionnement de la SCI. Le reliquat pourra, sur  décision des membres de la SCI, être reversé sous forme de dividende (entre 0,1% et 1% annuel du capital possédé), ou réinvesti dans la structure.

 

Prend-on des risques financiers en devenant sociétaire ?

En principe, chaque sociétaire est solidairement responsable de la SCI. Toutefois, puisque la SCI n’est créée qu’une fois son capital rassemblé, aucun prêt ne sera contracté et donc aucune créance ne devra être recouverte.

Par la suite, le loyer versé par l’activité agricole est calculé de manière à couvrir les charges de fonctionnement de la SCI, qui aura donc normalement un compte de résultat positif chaque année. Si, pour des raisons exceptionnelles, le loyer ne pouvait être versé, un arrangement provisoire peut être trouvé entre bailleur et locataire. Mais si cette situation se répète, le bail peut être dénoncé et d’autres locataires seront recherchés pour travailler sur la ferme.

 

Le capital de la SCI peut-il évoluer ?

Oui, par un réinvestissement du résultat annuel dans les biens en propriété. Aménager une cour de ferme ou racheter une parcelle de terre à proximité en sont des exemples.

 

Les biens acquis par le biais de la SCI peuvent-ils perdre de la valeur ?

En ce qui concerne les terres agricoles, la réponse est clairement non. La terre agricole ne peut pas être déclassée et ne fait que prendre de la valeur depuis des décennies.

Les bâtiments peuvent évidemment perdre de la valeur, à cause de l’usure ou suite à des intempéries. Néanmoins, leur entretien fait partie des obligations à charge du locataire et le bail peut être dénoncé en cas de non-réalisation des travaux de maintenance nécessaires.

D’autre part, les activités exercées par les locataires sur la ferme vont au contraire ajouter de la valeur aux bâtiments, que ce soit la construction de la fromagerie dans la stabulation ou l’aménagement d’une partie de la maison en gîte touristique et d’une autre partie en cave d’affinage.

 

Comment le montant des biens rachetés a-t-il été fixé ?

Le principe de rachat citoyen accompagné par l’association « Terre de Liens Bretagne » implique la non-spéculation au moment de la transaction. Deux estimations des biens immobiliers ont été réalisées ces quatre dernières années, l’une par la Chambre d’Agriculture des Côtes-d’Armor et l’autre par un notaire. La maison a également été réévaluée par une agence immobilière.

Le prix demandé par les propriétaires actuels a été fixé en-deça de ces estimations, ou pour certains lots de terre en s’indexant sur le cours du foncier.

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